如何将投资效益分析？
一、项目盈利能力分析 项目盈利能力的分析，主要是计算项目的盈利能力指标：财务内部收益率（FIRR）和税前成本收益比（B/C）。
1.财务内部收益率（FIRR） 财务内部收益率是一种评价方案（项目）盈利能力的重要方法，其计算公式如下： 式中，IC为借款利息；NC为经营成本；OP为营业收入；PM为利润总额；Pn为第n年净现金流量；r为贴现率（利率）。 当项目全部收入、支出和利息都发生在期末时，上述计算过程比较简单，直接以(P/A，r，n)的公式计算期末的净现金流量，然后代入以上公式即可。但是如果存在早期收支，则计算较麻烦一些，需要把各年发生的资金流出量或资金流入量分别与各年的折现值加总，再代入以上的公式进行计算。 最后，利用上述公式算出的FIRR就是该项目的盈利能力指数，当该指数大于等于行业基准收益率（如6%）时就表明该项目是盈利的，否则就是亏损的。
2.税前成本收益比（B/C） 税前成本收益比是通过测算项目投资的经济收益与实际投资的对比关系来评价项目的获利能力，其计算公式如下： B/C=M/E 其中，M为投资项目实际投入的资金额；E为投资项目所耗费的总成本；C为投资项目每年创造的净利润；N为计划完工年数。 对于不同的项目类型，各项数据的具体内容和来源有所不同，因而需要在具体的项目分析中进行填充和计算。 B/C的计算结果是一个相对数值，表示项目投入产出比的比率，没有考虑资金的时间价值，也不能反映投资的风险情况。但它能够从总体上来判断一个项目是否值得投资和实施，是比较简单而常用的一个盈利性指标。如果B/C>1，则表示该项目是盈利的；反之则是亏损的。
二、项目清偿能力分析 所谓项目的清偿力，是指项目如期偿还债务并获取合理报酬的能力，它取决于项目现金流的数量和质量。要想正确估算项目的清偿力，就必须首先准确预计项目各期的现金流，包括经营性现金流和融资性现金流两个部分。
1.经营性现金流 在项目整个计算期内，项目由于生产经营而产生的、来自客户或市场的现金流量称之为经营性现金流。通过对未来各期现金流的预测，可以直观地了解项目运营过程中资金的流动态势，进而评估项目清偿力的大小。 如果经营活动产生的现金流小于零，就意味着项目本身不能自给自足，需要外部提供支持，它的清偿力就值得商榷了。一般认为，项目的经营性现金流应该满足以下要求才可行： 在计算项目的经营性现金流时，需要注意两个方面的问题：
一是应该注意将经营活动中各种费用分摊到相关年份，而不能将每年的营业成本都简单地按年度平均；二是对于经营期限较短的项目，例如租赁合同期为10年的房产，租金收入在第十年收到时再进行分配可能更为恰当。
2.融资性现金流 项目在计算期内为筹措资金而发生的现金流出称之为融资性现金流。它主要包括资本金、借款本金和利息、债券本金及利息等。通过计算这些现金流，可以了解项目在整个计算期内的资金需求状况以及各期的还款压力大小。 为了便于分析，通常把融资性现金流分解成以下三部分： 第一还款源来自于经营收入的现金流，称为经营性现金流； 第二还款源来自于投资者投入的资本金，又称初始投资； 第三还款源来自于借款本金和利息，当项目使用债券方式募集资金时，本部分的现金流与债券的本息支付顺序相同。
三、项目风险分析 任何投资项目都存在着一定的风险，项目的风险评估就是对潜在风险进行预测和分析的过程，它可以帮助决策者全面认识项目的风险分布状况，从而及时采取相应对策。一般认为，影响项目风险的主要因素有政策风险、市场风险、技术风险、财务风险和不可抗力因素等。 在对某项具体工程进行深入细致的可行性研究之后，我们可以把风险大致分为两类：一类是不可控风险，即无论我们现在做什么，风险都是实实在在的；另一类是可以控风险，它是可以通过我们现在的努力加以控制和防范的。 对于不可控风险，我们需要做的是识别和量化，然后再进一步寻找预防和解决的对策；而对于可控制风险，我们应该尽力将其弱化直至消灭，以确保项目最终顺利实现。