中国房价泡沫为何没破？
因为中国房价的组成和美国不一样，中国的房价是由“土地价格+建筑成本+税费+装修费+利润”组成的（当然还有各种交易费用，比如银行手续费、中介费等等），这里的土地价格是指政府土地出让时所收取的土地出让金，这个钱是直接进国家的财政账目的，和当地GDP一起算入各地政府政绩考核之中。所以在中国所谓“地价”是一个被严重高估的概念。
为什么这么说呢？首先我们来看土地的成本在房价中所占的比例究竟有多少。我以北京为例做了一次粗略的统计，根据链家网数据显示，北京市二手房平均单价为48567元/平方米，新房普通住宅(144平以下)的平均价为43382元／平方米，而同样来自链家的数据告诉我们，北京的平均出租回报率仅有1.04%——这意味着如果只计建造成本、税费和装修款，新房甚至二手房的价格其实都远不到平均单价比例的1/4；而如果考虑到房贷利息的话，这个比例还会更低。（关于房贷利息可以通过计算得到，公式为：还款总金额=贷款本金×（1+利率）×时间，例如按商业贷款基准利率4.9%，贷款期限不超过20年计算，则还款总额约为本金的2倍，也就是说房贷造成的房价下跌几乎接近0。） 因此可以认为，中国的房地产价格构成中，地价部分所占的比重远远大于美国，其他各种费用（含税）也高于美国。
既然土地价格在房市中的占比过高，那么当需求萎缩的时候（例如金融危机时人们对未来预期收入下降），地方政府为了维持财政收入（土地出让金是地方政府主要收入来源之一），必然继续抬高土地价格，而这势必会降低楼市的需求，导致房价进一步走低……这样就会形成一个恶性循环。 所以中国房价的暴跌比美国更困难，虽然理论上说中国房地产价格由市场决定，但是受到政府的强力干预，尤其是地方政府对土地拍卖市场的控制，使得暴跌成为不可能。但暴涨显然更容易出现。
西方经济学中有一个“萨伊定律”，就是说只要能够卖出去的东西，就一定有人买。西方“有用即有价值”的理论正是如此。房子也一样，只要能够盖出去，就一定有人去购买。在现实世界里，我们还尚未发现“萨伊定律”失效过，也就是说，我们尚未发现哪个东西能够生产出去，但是就真的没有使用价值。即便是战争，都有无数的人去参加。这也证明，“需要”是人们自己创造的。人们认为有用，就有用，人们认为可怕，就可怕！
有人把房价和粮价的泡沫作了个对比。其实这二者有很大区别，首先，粮价的高主要是由供给不足造成的；而且粮价即便有泡沫也不大，粮价下跌，人们照样会消费；即便是过剩，也能够储存下来。而房价不同，价格高主要是由需求拉动的，它没有需求定律；价格虚高，就是泡沫了，因为房屋的租金，很难去支撑这么高的房价。一旦房价下行，人们就不购买了，这就是为什么粮价可以跌而房价跌不了的原因。从这个角度来说，房价的高，其实并非是泡沫，而是人们对它有需求，只不过不是实际需求，而是心理需求。人们相信房价不会跌，所以就要买。这个规律可以用一条曲线来加以证明，这就是房地产专家任志强先生提出的“任氏曲线”。
不过，也有人认为“任氏曲线”不灵了，这个曲线其实只是对过去十几年房价上涨规律的总结，对未来的房价走势，仍然要打上一个问号。笔者认为，房价仍然将继续上涨，之所以2008年下半年至2009年初房价陷入僵持状态，是人们对房价短期走势产生了怀疑。在国家4万亿的投资计划出来后，人们相信中国的经济将走出谷底，并开始新一轮增长，房价不会下跌，从而纷纷出手“抄底”，这种购房行为又反过来推动了房价的继续上涨。从这个意义上来讲，房价是否下跌，从理论上只受到一个因素制约，那就是人们相信它下跌了，这跟股市一样，在股市里，所有的股票都是不跌的，只要人们继续做多。如果人们都不做多，那就全跌了。从这个意义上来讲，房价能否跌下来，全在于人们的信念！
从实际需求上来说，中国的房价早该跌了，但为何没跌呢？因为中国的房价并未“高处不胜寒”，还有很多人可以继续购买，他们认为房子价格还能再高。而在中国目前市场经济和计划经济混合型体制下，实际意义上的供需双方之间的博弈，即购房者与开发商之间的博弈，是不占主导地位的。真正具有话语权的是政府，因为政府手中有土地资源和规划指标。因此，购房者的理性对房价影响不大。如果按照人们的实际需求，中国很多城市还有80％的住房需求没有释放。而根据国家的规定，城市必须保持15%以上的土地留作储备用地。因此，只要地方政府存在，土地就不会缺少供应。这从另外一个方面说，城市化的过程还在进行中，人们对住房的需求还很大。因此，从整体上说，房价的下跌也就无从谈起。
