深圳一改三房价会降吗？
房价，是宏观经济里的一个难题；房子，是中国社会里一个特殊的商品。房价到底是怎样被市场决定的一个过程，其实很值得深入探讨。 首先我们要明确一点，宏观经济里涉及的价格，只有广义价格（P）和狭义价格（P’）之分。所谓广义价格，是指某物品或服务全部成本（C）与全部收入（R）的差额；而狭义价格，则仅指该物品或服务的价值（V）与支出（X）的差额。
也就是说，当商品的价格被定义在全部收入与全部成本的区间内讨论时，这个价是一个范围，不是一个具体数字。只有当商品的成本与收入之比接近0时，才意味着这种商品的价接近于P'=R/X；此时我们才可以说，由于该商品的成本远远低于其收入，所以该商品的“性价比”非常高——这是经济学里的“帕累托效率”状态。反之，如果一种商品的收入远远大于其成本，那么这种商品的“性价比”很低。但无论这种情况下的商品“性价比”高低与否，从全社会的角度考虑，都是有效率的。因为在这种情况下，不管我们把价格定多高，都有足够多的消费者愿意购买这种商品，并且能以如此低的成本生产出这么多产品，对经济社会来说，这是再理想不过的了。
具体到房地产市场而言，人们普遍关注的是商品房这一特殊品类住房的价格。然而，房地产市场的运行机制与一般的市场经济是有区别的。影响房地产价格的因素也很多，包括自然因素、地理因素、建筑形态等因素。同时，作为特殊商品，房子的价值并不仅仅取决于它的成本，还受到供给与需求的影响。关于房价的讨论也就变得复杂起来。
目前中国房地产市场的现状是这样的：在城市化进程加速的背景下，城市的土地财政推动着大量土地和房屋资源不断向少数大城市集中；与此同时，伴随着人口不断向大城市集聚，大城市的人口和经济规模也在急剧扩张。城市土地和房屋的供求关系由此发生逆转，地价和房价不断上升。在这一过程中，为了降低楼市投机现象，避免房价过快上涨，相关政策措施不断出台。
需要说明的是，我在这里把地价和房价分别进行讨论，是为了研究方便，实际上这两个变量是不可分割的一个整体。一般来说，地价与房价的关系可以用以下公式来表示： 其中，PPs和Ps分别为平均地价和房价；A为商品住宅的总供给；D为住宅的需求。在这里，地价的变动受需求和供给两个因素的影响；同样，房价的变动也受供需两方面的影响。当房价变动时，地价的变动方向与其一致；但当房价不变时，地价的变动情况可能与供需的变化相反。
既然地价和房价之间的关系如此密切，要探讨两者之间谁决定谁的这个问题，就要分析PPs和Ps各要素之间的动态关系。这里需要引入一个新的概念：预期利润率。它是房地产开发商投资房地产项目时所预期的利润率，用公式表示就是： 预期利润率等于房地产的投资报酬率减去通货膨胀率；它反映的是投资者投入房地产这一资产大类后，期望获得的超额收益率。
由于任何投资项目都必须通过现在的决策和行动，才能实现未来的收益，因此项目的预期利润率实际上反映的是现在对于未来收益的贴现率。如果我们把投资和回报率画成一个图，它就呈现出一条竖直线，即I=R+g。其中，g代表经济增长率，它是全社会无风险资产的报酬率。当投资机会出现的时候，只要投资的报酬率达到或者超过这条直线，投资者就会采取行动。这就是说，只要预期报酬率达到或超过这条线，供方和需方就会达成交易。
我们接着来看看影响房地产业的供给和需求的各项指标及其变动情况。 从供给来看，一座城市可供开发的用地是由该地区现有的土地资源和基建水平决定的。它在很大程度上受制于自然的恩赐和历史的机缘；在短期内很难大幅度提高。
从需求来看，房价的高低受当地居民收入水平的影响。当地区GDP增长时，居民收入也会随之增长，这时他们就有能力购买价格更高的住房。房价还会受到当地的物价水平、货币发行量、金融政策等等因素影响；但这些因素多是影响房价变动的调节因素，不能从根本上改变房价的变动趋势。
在短期内，在没有出现严重供给短缺的情况下，房价主要受需求侧因素的影响；而在长期中，房价则更多地受供给侧因素影响。要准确判断地价与房价之间的关系，我们还需要进一步观察和分析供给和需求各个因素的变动情况。