什么过桥贷款？
如今，贷款买房已经算得上是一件司空见惯的事情了，而“过桥贷款”这一陌生的名称，却时不时地会在有关贷款买房的口头发言甚至谈判之中被提及。那么，究竟什么是过桥贷款？听说，这种贷款业务近年来已经在不少城市萌芽，并呈现日渐升温的趋势。不过，据在贷款银行工作过的李小姐介绍，对于许多想要利用过桥贷款的购房者来说，虽然这一贷款名目听着吸引人，但如果不够专业，很轻易地就会被“黑心”银行利用有关规定，让自己陷进一系列的贷款麻烦之中。
“过桥贷款”的全称是“过桥融资”。李小姐解释指出，过桥贷款在借贷双方的名下都有不同的解释。在借钱方银行看来，这是一种针对阶段性抵押贷款的短期借款；而对于贷款方来说，这却是属于借新还旧的一种贷款。
所谓阶段性抵押贷款，主要是指在购房人申请贷款期间，用其所购房屋作抵押，待发放贷款后，再办理购房房屋产权证、土地证的抵押登记。而由于在购房之时，购房者除了需要支付首付款外，还需要支付包括契税、房屋维修基金、住房登记费、印花税等在内各项税费。
这些税费的缴纳要以“房屋所有权”的被确认为前提。也就是说，在向房管部门提交登记申请之时，购房者才缴纳上述税费。而根据房管部门的相关政策，在缴纳完上述税费后，契税证和房屋所有证的办理时间需要15个工作日。
这段时间，恰恰就是银行批准购房者阶段性抵押贷款的时间。也就是说，从借贷银行的角度来看，“过桥贷款”正是用于还款付息的短期资金调剂。而为了能够调剂这笔短期资金，银行会在“居间合同”中事先规定一些担保条件。
这些条件既包括购房者所购买的房屋必须经银行认可，也包括了银行所同意发放的贷款额度、贷款期限和利息率水平等项内容。如果这些条件不能得到满足，那么银行可以拒绝发放贷款。而如果购房者希望利用过桥贷款，就不得不接受银行条件，寻求银行的理解和认可。
就贷款条件而言，李小姐坦言，现阶段各银行的政策要求基本上是一致的。以工、农、中、建四大商行规定为例：过桥贷款的期限最长为一年，贷款期限与所购买房屋抵押贷款期限相同，但须大于房屋抵押贷款额；每次申请过桥贷款的时间与金额应与原有住房抵押贷款期限和金额相匹配，不得展期。
除了以上要求外，银行还会根据购房者的个人情况，提出其他一些要求，譬如，要求购房者提供符合银行规定的资料，如果贷款不是用来购买第一套住房的，还必须要符合地方政府有关部门出台的相关政策等等。
那么，银行要求这么高，是不是过桥贷款的风险就很大呢？
对此，李小姐指出，对于资金充裕的商业银行来说，他们并不太在意购房者是否能够提供较高的抵押率，毕竟，在购房者已经付了一成首付的情况下，即使抵押率仅有七成，银行也已经拥有了一套房屋出售的现有物权，而现阶段银行的资金盈余状况又比较殷实，只要房管部门不出现大范围房屋断供现象，风险就不太大。
而更大的风险则来自于断供房屋。依照银行规定，只有获得银行批准的房产，才可办理过桥贷款。也就是说，如果是断供房屋，即使其价值再符合申请过桥贷款的要求，银行也是不会批准的。
“这样一来，购买断供房产的过桥贷款风险自然就由购房者转嫁给了银行。”李小姐总结指出，从目前的情况来，断供房产很难进入贷款银行的门，即使进了门，如果最终被认定符合放贷条件，面临的风险其实也相当于买了一只‘纸老虎’。