住宅投资回报怎么算？
先说一下，我买的是二手房，不是新房。所以计算方式可能不太一样。 房子买了大概三个月后开始上涨，涨幅大约20%左右，因为附近在修地铁，房价要涨的消息到处传，我们这边的楼盘平均涨幅应该在50%左右。（只考虑了小区周边房价的变化，不考虑其他因素） 所以按照下面两种计算方法得出的结果差距很大！！千万不要被忽悠了！！
第一种方法：按买房时房价和现在房价来计算差价，得出金额后除以付全款时的贷款利息即可。这里要考虑买房时的各项费用（税费、中介费、贷款服务费等等），还要扣除装修费用。
第二种方法：把买房时的首付款放在银行每月等额贷款本息来计算收益，直到现在的余额减去首付款的差额就是房产的投资收益。这个方法最接近房子的实际收益率，比第一种方法的计算结果更合理一些。毕竟钱拿在手里不会产生收益嘛~ 这个方法还有一个优点是不管房子是涨价还是跌价，计算的公式都不会变化，非常方便。
举个栗子： 我买的这套房子总价160万，首付48万，贷款112万，目前月供6934元。买房时契税、中介费等各项费用共计8万元。房子目前满5年，过户时不满2年。 按第一种方法计算： 目前市值253.6万，差价93.6万。93.6万÷48万=1.93，即年化收益率19.3%。这个数据远远高于同地段公寓或写字楼的投资回报率哦～
按第二种方法计算： 首付款48万放在银行贷款中，分两年等额本金偿还，则这两年支付的贷款利息约为7.4万元。目前市场租金水平1700元/月，每年房租约20400元。折旧费1500元/月。（这里没有考虑装修增值，如果考虑的话再加3万左右） 合计约为27.4万元。与第一种方法计算的93.6万相差很大！ 看来买房子不租出去靠涨跌赚钱简直是不现实的，只有好好打理，租出去才能获取稳定的租金收益啊~~ 最后说一句，无论哪种方法都是估算，跟实际情况会有差异哈～