险资如何投资地产？
“13精”的会员朋友，大家周末好！ 近期，不少读者朋友向我们咨询关于保险资金通过信托渠道参与不动产投资的事情，因此我们专门撰写本篇文章进行解读。 其实，早在2014年，中保人寿便与万科签订协议，通过信托计划间接控股了万御地产（现为万物云）50%的股份；但当时对险资投资不动产的政策限制较多，这一做法在业内也算独树一帜，引起行业关注。 但近年来，随着“资管新规”的发布和保险资产管理行业的快速发展，险资投资不动产的路径也不断拓宽——除了直接投、间接投之外，以投资型产品、信托计划等方式参与房地产投资的品种也在发展。 如2021年1月份，平安资管与招商蛇口订立股权转让协议，拟将招联融资持有的招商局商业房托基金管理份额全部转让给平安资管。去年12月，中国信保、中国人保、泰康人寿分别作为买方，与卖方华能贵诚信托签署信托合同，约定由华能贵诚设立信托计划，为三方的股权投资提供交易结构设计、信托计划投资等。
实际上，这些产品的出现主要源于资管新规的影响——按照资管新规的要求，未来所有资管产品都必须实行净值化管理，这意味着过去固定收益类产品在计算净值时对于底层资产价值评估的灵活性将会大大降低。而由于住宅类房产受政策影响比较大，商业办公类房产估值难度较高，此前很多保险公司在投资端都会选择规避这类资产。
同时，根据资管新规的要求，今后所有的资管产品都应在注册地上报备案，这就意味着像中保人寿那样通过拆分来躲避监管的做法已经很难行得通。 基于此，我们看到今年各家公司都在发力拓展投资范围，努力适应新的监管要求。
不过我们也应该看到，尽管目前市场上有一些尝试，但总体来看保险资金通过信托计划投资房地产仍处在起步阶段且存在诸多难点。 首先，从政策层面看，目前的政策文件并未明确允许险资通过信托公司投资房地产，所以从合规性角度看，该模式还是存在一定的政策风险；其次，由于房地产信托涉及到土地、房产等固定资产，在估值上相比其他标的会有一定难度，操作上也需要更加谨慎；当前市场上适合用于房地产业务的信托产品并不多，而且大部分是用于并购的，能够用于投资新建项目的更为少见。
尽管如此，我们仍然可以看到行业探索的脚步——“13精”曾在之前的课程中介绍过华夏幸福债务违约事件，最近有媒体报道称，相关各方正在积极寻求解决方案，其中就有信托公司提交的方案，拟出资9亿-10亿元参与华夏幸福的债务重组。 如果本次信托公司提出的解决方案能被采纳，这或许将成为保险资金通过信托渠道投资房地产的一个标志性案例。