投资折现率怎么算？
假设你准备在明年买一套房子，房价估算会有波动，比如明年的房价是100万，或者明年房价上涨的概率只有20%？ 那么现在你要估算明年买房的现金流折现值，应该使用什么利率呢？ 如果你今年买的房子，明年转手卖出，一般来说，明年这个时候贷款已经还了半年，也就是还款金额已经占房贷总额的一半了（注意这里未考虑利息变化），这时候按照50%的本金比例计算资金成本显然是不合理的吧！ 正确的方法应该是将未来各期的还款额折现至现在，然后加总。
当然这是建立在你明年一定可以找到接盘侠的基础上的，如果明年房价真的跌了，你的房子很难出手，那么应该将房贷利率调整为更加保守的水平，比如上浮20%。 这个计算过程其实就包含了投资回报率（IRR）的计算。 以上基于房贷简单做了个计算演示： 以房贷余额200万元，利率4.9%，期限20年为例，第一年偿还本息236887.6元，第二年年偿本付息248299.2元……第19年年偿本付息1292951.1元，第20年年偿本付息1329981.9元，合计偿还本息5339620.8元，平均每年偿还本息266981.04元。将其折现到借款日开始算，每年266981.04元的资金成本大概是7%左右，这个7%既包含了利率内容又包含了上浮幅度（LPR浮动利率）。
如果采用单利计息，则上述数据中每年还款金额的复利计息方式计算出来的数值和上述数据本身应该是一样的。 但是需要注意的一点是，根据上述计算方法，如果未来利率降低，你的利率保持不变的情况下，你实际的融资成本也会降低；反之亦然。 这也就意味着如果你现在的房贷利率是基准利率上浮20%的话，未来基准利率下调，你的房贷利率水平依然维持在原基础上浮20%，你实际的房贷成本并不会下降。