中国楼市泡沫有多大？
我们来看一个数据： 2016年，全国城镇居民人均可支配收入是33675元。而一个普通地级市城区居民的住宅面积大概是100平方米左右，一套住房差不多就是一个家庭半辈子的积蓄了。如果考虑郊区或者县城，住房价格和收入比例还会更高。
也就是说，在一线城市打拼的人，差不多用了六七年的收入买了房子；而二线城市的人们用四年多的收入就买了房子。 如果按照这个收入增长速度继续下去，可能再过几年，房地产泡沫就真的会破灭吧……
但现实情况真的比我们想象中的要乐观的多！因为房价不仅仅受供需关系的影响，还受到货币供给的影响。在过去的十几年里，我国一直处于去库存的状态，为了增加需求，各种优惠政策不断——买房送户籍、打折补贴等等手段层出不穷。 而为了刺激经济，各国都在大量印钞。特别是美国，特朗普上台后推动了史无前例的大基建，同时还要加税，这对全球大宗商品的价格都有很强的支撑作用。虽然国内的物价涨势明显，但我们手中的人民币并不贬值多少，人们的通胀感觉也不强烈。 这意味着什么？这意味着我国的楼市仍然处在增量阶段，钱越来越多，买地的也越来越多，房价自然也就会越来越高。而且，只要国际环境不发生剧烈变化（如美元加息周期），这种趋势还会延续一段时间。
既然房价还有不小的上涨空间，那现在到底是该买还是该卖呢？这个问题困扰着很多人。以我个人的看法，如果是投资的话，现在可以买入，但不要加杠杆。因为杠杆是有成本的，在经济下行的时候，你的月供很可能会超过利息支出，得不偿失。但如果作为自住的刚需来说的话，早买晚买都是要买，现在买还可以省下首付三成的资金去投资其他产品，何乐而不为？
中国楼市的泡沫不是单一维度问题，从城市角度而言，各地楼市差异过大，既有严重泡沫化地区，也有库存过多地区，既有大量炒房客，也有被错误信号误导被动买房的刚需。从时间维度来说，2016年之后的新泡沫与2010年的泡沫相比形态也有较大区别。但总体而言，相比过去，无论是泡沫的广度、深度都有明显的恶化。2016年新建商品房销售额比2010年增长2.7倍，销售均价上升86%，商品房销售额占全国GDP的比重从2010年的6.9上升至12%以上。2004年以来房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重上升了将近10个百分点。广度来看，房价大幅上涨从一线城市蔓延至二线，乃至三线城市；深度而言，高杠杆、加杠杆愈演愈烈，2008年新增房贷仅占新增贷款余额的8%，而2016年上半年提高至39%。2004年以来全国住宅空置面积累计达到23.5亿平米，而2015年人均居住面积为39.1平米，空置房面积足够1.08亿人居住。
一线城市平均房价收入比高达32，即便三四线城市去库存成功，房价涨幅超过收入增速，房价收入比也会上行。一线城市房价收入比相比全球其他主要城市已处于较高水平，在经济活力不具有明显优势的前提下，这样的房价收入比意味着中国一线城市存在较大泡沫，而且已经超出合理上限。从发达国家的经验来看，即便是在经济发达、人口净流入的地区，房价收入比也普遍在10-15这个区间内波动。北京、上海、深圳等一线城市人均收入水平与纽约相比仍有较大差距，平均房价收入比为纽约的2.5倍。如果剔除20%收入最高家庭，房价收入比差距更大，达到纽约的3倍。
